전세사기를 방지하려면 등기부등본 확인이 필수입니다. 초보자도 쉽게 따라할 수 있는 등기부등본 열람 방법과 주의사항을 단계별로 안내합니다.
전세사기 예방, 등기부등본 확인이 첫걸음입니다
전셋집을 구할 때 많은 사람들이 중개사의 말만 믿고 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 그러나 전세사기의 상당수는 ‘등기부등본’만 제대로 확인했어도 피할 수 있던 사례들입니다. 등기부등본은 부동산의 소유 관계와 권리 관계가 공식적으로 기록된 문서로, 임대인이 진짜 집주인인지, 담보 대출이 얼마나 있는지 등을 확인할 수 있는 핵심 자료입니다.
이 글에서는 부동산 초보자도 따라할 수 있도록 등기부등본 열람 및 확인 방법을 단계별로 정리해드립니다. 전세사기를 막기 위한 필수 체크리스트도 함께 알아보겠습니다.
1. 어디서 등기부등본을 발급하나요?
가장 간편한 방법은 인터넷 등기소 홈페이지(www.iros.go.kr) 에서 발급받는 것입니다. 회원가입 없이도 열람할 수 있으며, 열람 비용은 1건당 700원입니다. 발급용은 1,000원이지만, 단순 확인 목적이라면 열람용으로 충분합니다.
2. 등기부등본 구성 이해하기
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다.
- 표제부: 건물의 주소, 면적, 구조 등 물리적 정보가 기록됩니다.
- 갑구: 소유자에 관한 정보입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권 변동 내역(매매, 상속 등)이 나타납니다.
- 을구: 저당권, 근저당권 등 채무 관련 정보가 기록되는 부분입니다. 이 부분이 전세사기와 직결됩니다.
3. 갑구에서 확인할 사항
갑구에서는 현재 소유자가 누구인지 반드시 확인해야 합니다.
- 계약 상대가 소유자 본인인지
- 공동명의일 경우 전원 동의가 필요한지 여부 등을 체크해야 합니다.
또한, 최근 매매 내역이 있다면 소유자가 바뀐 시점과 등기 접수일자를 확인해, 위장전입 가능성을 의심해봐야 합니다.
4. 을구에서 꼭 확인할 사항
을구는 전세사기를 막는 핵심 파트입니다.
여기에서는 다음 항목을 주의 깊게 살펴야 합니다:
- 근저당권 설정 여부
- 채권최고액이 전세금보다 높지는 않은지
- 설정일자가 계약일보다 앞서는지 여부
예를 들어, 전세보증금 2억 원인데, 채권최고액이 3억 원인 근저당이 잡혀 있다면 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 회수하기 어렵습니다.
5. 추가로 확인하면 좋은 사항
- 전입세대 열람 신청: 해당 주소에 다른 사람이 전입해 있지는 않은지 확인 가능합니다.
- 확정일자 부여: 계약서에 확정일자를 받으면 배당 순위가 높아져 보증금 보호에 유리합니다.
- 보증보험 가입 가능 여부: 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세금 반환 보증 가입 가능 여부도 체크하세요. 가입이 불가능하다면 리스크가 있다는 뜻입니다.
등기부등본은 단순한 행정문서가 아닙니다.
전세사기 피해자가 되지 않으려면 이 문서를 반드시 확인하고, 눈여겨볼 항목들을 숙지해야 합니다. 계약 전날 미리 발급해놓고, 계약 당일 임대인 신분증과 비교하는 과정까지 거쳐야 진짜 안전한 전세 계약이 됩니다.